+7 (495) 332-37-90Москва и область +7 (812) 449-45-96 Доб. 640Санкт-Петербург и область

Основания для обжалования сделки по продаже имущества по заниженной цене

Основания для обжалования сделки по продаже имущества по заниженной цене

У нас такая ситуация. А именно. Продавец отказывается показывать в договоре полную стоимость квартиры дом был долгостроем, недавно был сдан, по решению суда квартиры всех дольщиков были оценены в 1 млн. Понятно, что у меня, как у покупателя, появляются определенные риски, в связи с этим есть ряд вопросов:. Имеет ли такая расписка юридическую силу? Если сделка признается недействительной, сможем ли мы по таким документам, включая расписку, вернуть свои деньги?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Занижение стоимости недвижимости в договоре купле-продажи

Практика занижения стоимости квартиры при продаже вторичного жилья давно распространена в России. Цена, указанная в договоре купли-продажи, гораздо ниже фактической. Цель, которая преследуется обеими сторонами сделки, — получить максимальную финансовую выгоду.

Однако покупка квартиры по заниженной стоимости имеет серьезные риски, пренебрегать которыми — значит подвергать себя опасности получить куда более неприятные последствия — от полной потери средств до уголовного преследования. Зачем занижают цены на недвижимость? При оформлении сделки, в том числе и с недвижимостью, при определенных условиях взимается подоходный налог. Сумма вычетов исчисляется из указанной в договоре купли-продажи стоимости квартиры.

Согласно Налоговому Кодексу РФ, недвижимое имущество, которое находилось в собственности менее 3-х лет, подлежит налогообложению. Из указанной в договоре суммы вычитается миллион рублей, не облагаемый налогом. Таким образом, если квартира находится во владении менее 3-х лет, ждать некогда, а собственник продаваемого объекта хочет минимизировать вычеты, он намеренно занижает стоимость жилья.

Чаще всего к таким махинациям прибегают:. К этой категории относятся и владельцы квартир в новостройках по ДДУ. Переход к собственнику автоматически переводит это жилье во вторичный фонд, а технические характеристики новой квартиры увеличивают ее стоимость. Таким образом, занижаются цены на квартиры по разным причинам, но с единственной целью — минимизировать расходы, существенно уменьшить сумму налога на сделку.

Это единственное преимущество такого хода. Но сделки подобного характера могут печально закончиться для обеих сторон. Риски покупателя. Приобретая квартиру по заниженной стоимости, риск несет прежде всего покупатель недвижимости. Вариантов неблагоприятного развития событий несколько. В этом случае недобросовестный продавец вернет покупателю только сумму, указанную в купчей.

А это значительно меньше денег, чем первый получил на руки. Доказать иное будет практически невозможно. Это может произойти, если сделка признана недействительной по каким-то причинам не учтены права детей, квартира с дефектами, не указанными в купчей и т. Последствия те же — продавец может вернуть только сумму, указанную в договоре, а жилье вернется прежнему владельцу. При заниженной стоимости квартиры покупатель может лишиться возможности попасть под льготы или субсидии, иногда предоставляемые региональными властями для приобретения жилья.

Чем рискует продавец? Собственник отчуждаемой недвижимости рискует несколько меньше, но и у него могут возникнуть проблемы. У покупателя остается расписка с указанием той суммы, которую он на самом деле вручил продавцу, что является доказательством неуплаты налога последним. Второй риск — недополучить всю оговоренную сумму. Обычно финансовые средства за покупку вносят в два этапа: покупатель может не выплатить все деньги, мотивируя тем, что отдал всю сумму, указанную в договоре.

Продавец ничего доказать не сможет, иначе сам окажется под угрозой ответственности. Схема занижения стоимости не дает гарантии, что сделка пройдет успешно, без последствий для сторон. Решая, стоит ли идти на серьезный риск ради сомнительной экономии, стоит помнить пословицу оскупом, который платит дважды. Занижение стоимости квартиры в договоре купли продажи. К нам часто обращаются покупатели недвижимости с одним и тем же вопросом: не опасно ли указывать в договоре купли-продажи заниженную стоимость квартиры?

Случается, что продавец отказывается прописать в документах полную стоимость квартиры. Зачем это нужно продавцу? Если квартира находилась в собственности продавца менее трех лет, то при ее продаже возникнет необходимость уплаты налога с суммы, превышающей стоимость ее покупки, или превышающей 1 миллион рублей. Чтобы не платить налог, продавцы стремятся указать в договоре стоимость меньше реальной, обычно как раз около миллиона рублей. Разницу между фактической ценой квартиры и указанной в документах предлагается оформить отдельной распиской.

Часто в расписке указывается, что деньги уплачены за неотделимые от квартиры улучшения, например, перепланировку или ремонт. Наши специалисты в один голос советуют покупателям недвижимости: не соглашайтесь на подобные сделки! Во-первых, вы рискуете остаться и без денег, и без недвижимости. Может оказаться, что надлежащий собственник не знал о продаже квартиры или был ограниченно дееспособным. Суд признает сделку недействительной и обяжет покупателя вернуть квартиру.

А продавец должен будет возвратить уплаченную за нее сумму, то есть ту, что указана в договоре. Во-вторых, соглашаясь на подобные условия продавца, вы помогаете ему укрываться от налогов и фактически вступаете с ним в сговор. Это наказуемое деяние. Кстати, по этой причине предъявление расписок в суде вам не поможет, только навредит. В-третьих, вы создаете для себя проблемы с налогами в будущем.

Вы сможете вернуть подоходный налог только с суммы, указанной в договоре. А если решите продать недвижимость ранее, чем через три года, то разница между будущей реальной ценой квартиры и официальной стоимостью ее покупки будет весьма значительной.

Это означает, по сути, большую сумму налога с продажи. Каждый наш читатель находит ответ в наших статьях на волнующий его вопрос, если этого не произошло с Вами, то рекомендуем Вам почитать здесь. И мы всегда рады новым подписчикам, так что, будьте добры, пожалуйста - подпишитесь на наш канал!

Почему ОПАСНО занижать сумму сделки купли – продажи недвижимости?

Оспаривание сделки с заведомо заниженной ценой. Есть ли шанс у участника общества оспорить сделку общества, совершенную на явно невыгодных условиях? Такой шанс есть, если участник общества представит доказательства очевидного занижения цены спорной сделки, а также докажет, что вторая сторона сделки не могла не знать о наличии явного ущерба. Фабула дела:.

Может ли быть признана недействительной сделка, заключенная по цене ниже рыночной стоимости До недавнего времени этот вопрос решался довольно просто. Для крупных сделок т. Если этот порядок при совершении сделки был нарушен, сделку могут оспорить само хозяйственное общество или его участник.

Практика занижения стоимости квартиры при продаже вторичного жилья давно распространена в России. Цена, указанная в договоре купли-продажи, гораздо ниже фактической. Цель, которая преследуется обеими сторонами сделки, — получить максимальную финансовую выгоду. Однако покупка квартиры по заниженной стоимости имеет серьезные риски, пренебрегать которыми — значит подвергать себя опасности получить куда более неприятные последствия — от полной потери средств до уголовного преследования. Зачем занижают цены на недвижимость?

Основания для обжалования сделки по продаже имущества по заниженной цене

Может ли быть признана недействительной сделка, заключенная по цене ниже рыночной стоимости До недавнего времени этот вопрос решался довольно просто.

Для крупных сделок т. Если этот порядок при совершении сделки был нарушен, сделку могут оспорить само хозяйственное общество или его участник. Такое право предусмотрено ст. Но проблема в том, что недобросовестный менеджер может довольно легко вывести сделку из-под критериев крупной см. В таком случае обществу или его участникам оставалось только обращаться в суд с заявлением о взыскании убытков с руководителей, которые совершили убыточную для общества сделку.

При этом заявителю необходимо доказывать причинно-следственную связь между сделкой и убытками, а также то обстоятельство, что руководитель действовал неразумно, не в пределах обычного хозяйственного риска ст. На самом деле такие иски крайне редки. Это объясняется как сложностью доказывания перечисленных обстоятельств, так и тем, что даже удовлетворение иска вряд ли компенсирует все убытки: имущества, принадлежащего одному физическому лицу, явно будет недостаточно для этого.

К сожалению, законодательство не предоставляет возможности в такой ситуации оспорить саму сделку, которая не подпадает под критерии крупной, лишь на том основании, что она совершена по цене ниже рыночной. Но в итоге в практике надзорной инстанции в и гг. Правовая позиция, позволившая говорить о новом взгляде надзорной инстанции на проблему защиты прав акционеров, была высказана в постановлении Президиума ВАС РФ от Позиция суда.

ЗАО санаторий обратилось в арбитражный суд с иском к ООО о признании недействительными договоров купли-продажи трех зданий санатория и применении последствий недействительности этих сделок.

Первоначально иск был основан на положениях ст. Суд отказал в удовлетворении иска. Кроме того, истец не смог доказать факт заключения оспариваемых договоров со стороны ответчика неуполномоченным лицом. Суд апелляционной инстанции отменил решение по процессуальным основаниям оно затрагивало права и обязанности лица, не привлеченного к участию в деле. Суд апелляционной инстанции привлек к участию в деле третье лицо на стороне ответчика и начал рассматривать дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

При этом санаторий заявил об изменении искового требования и просил признать названные договоры купли-продажи недействительными на основании ст.

Суды апелляционной и кассационной инстанций согласились с исковыми требованиями и признали сделки купли-продажи мнимыми. Причиной стало то, что через четыре дня после госрегистрации перехода права собственности на спорное имущество стороны заключили договор аренды одного из этих зданий. Новый собственник ООО предоставлял приобретенное имущество в аренду прежнему собственнику санаторию. Президиум ВАС РФ не согласился с этим рассуждением, но оставил в силе судебные акты и привел иное обоснование для признания купли-продажи недействительной.

Суд указал, что арендная плата за пользование лечебно-спальным корпусом за три месяца превышает как сумму покупной цены, предусмотренную договором купли-продажи и фактически полученную санаторием от общества в оплату этого корпуса, так и балансовую стоимость всех трех зданий. Решением третейского суда с санатория в пользу ООО взыскана задолженность по арендной плате более чем за три года. Из этих обстоятельств следует, что отчуждение упомянутого имущества, в том числе лечебно-спального корпуса, необходимого самому продавцу санаторию для выполнения своих уставных задач, произведено с нарушением интересов санатория.

Впоследствии имущество, являющееся предметом спорных сделок, было включено в уставный капитал вновь созданного ответчиком ЗАО и затем перепродано по более высокой цене иностранной компании, которая сдала здание лечебно-спального корпуса в аренду другому лицу.

Все это свидетельствует о недобросовестном поведении злоупотреблении правом ООО покупателя , воспользовавшегося тем, что единоличный исполнительный орган продавца при заключении договоров купли-продажи действовал явно в ущерб последнему. Санаторий утратил возможность использовать имущество, необходимое ему для осуществления основной деятельности, и понес дополнительные расходы по аренде этого же имущества, многократно превышающие сумму, полученную им за проданное имущество в качестве покупной цены.

В дальнейшем ВАС РФ несколько раз подтверждал свою правовую позицию, согласно которой сделка, совершенная по цене ниже рыночной стоимости, может быть признана недействительной на основании ст. Так, в определении от Поэтому его продажа повлекла невозможность дальнейшей деятельности общества и исполнения им обязанности по выплате истцу участнику общества действительной стоимости его доли, присужденной решением арбитражного суда по другому делу. Исходя из этого, апелляционный суд указал, что действия ответчиков по заключению договоров купли-продажи свидетельствуют о злоупотреблении с их стороны правом с намерением причинить имущественный вред истцу, и признал данные сделки ничтожными в силу ст.

В то же время нельзя не отметить, что оба рассматриваемых случая объединяют следующие черты: продажа имущества повлекла невозможность дальнейшей деятельности общества, его убыточность, была совершенно неразумна и никоим образом необъяснима с точки зрения рациональных интересов продавца. При этом покупатели не могли не знать о последствиях, которые повлечет приобретение ими имущества общества по заведомо заниженной цене, а следовательно, с точки зрения ВАС РФ, злоупотребили своим правом.

По мнению автора, в этом случае можно говорить о том, что принцип свободы договора вступает в противоречие с интересами хозяйственного общества, отчуждающего свое имущество, и интересами его участников.

Использование этого принципа не должно заведомо наносить ущерб самому хозяйствующему субъекту. Кто-то может возразить: чтобы умысел покупателей на причинение вреда был доказан, необходимо доказать сговор между продавцом и покупателем, т. На взгляд автора, это было бы излишним. То обстоятельство, что договор фактически исполнен и оплачен, не должно вводить суд в заблуждение относительно фактических намерений покупателя причинить вред продавцу. Прекращение деятельности предприятия-продавца, убытки в балансе, увольнение сотрудников — этого должно быть достаточно для доказательства, что покупатель действовал с намерением причинить вред другому лицу, совершить разорительную для него сделку, вывести активы из общества за бесценок.

Спустя некоторое время ВАС РФ столкнулся с необходимостью дать ограничительное толкование описанной выше позиции. ОАО продавец обратилось в суд с иском о признании недействительными двух договоров купли-продажи зданий и о применении последствий недействительности сделок в виде истребования зданий и возврата покупателям уплаченных денежных средств. Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили заявленные требования, ФАС Московского округа отменил судебные акты и отказал в удовлетворении иска.

В результате рассмотрения дела по вновь открывшимся обстоятельствам ФАС Московского округа снова отказал в удовлетворении исковых требований. После этого надзорную жалобу рассмотрел уже Президиум ВАС РФ и согласился с судом кассационной инстанции в том, что в действиях ответчиков отсутствуют признаки злоупотребления правом. А само по себе занижение стоимости имущества при его продаже, даже если и имело место, само по себе не является основанием для признания сделки недействительной постановление Президиума ВАС РФ от Этот пример продемонстрировал, что, применяя ст.

Суды встали перед необходимостью истолковать описанные выше постановления Президиума ВАС РФ и определить, в каком же случае сделка, совершенная по цене ниже рыночной, может быть оспорена как нарушающая ст.

С этой задачей справился Девятый арбитражный апелляционный суд в постановлении от В качестве основания иска истец указал, что сделки совершены ниже рыночной стоимости и являются взаимосвязанными.

Суд апелляционной инстанции не поддержал этот вывод, указав следующее. Отчет оценщика, подтверждающий рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, сам по себе не может служить самостоятельным основанием для признания сделок купли-продажи недействительными.

Истец не привел доказательство того, что в результате совершения оспариваемых сделок пострадали интересы истца в предпринимательской или иной хозяйственной деятельности. Занижение стоимости имущества при его продаже, даже если это и имело место, само по себе не является основанием для признания сделки недействительной на основании ст.

В том деле применение ст. Суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для признания оспариваемых договоров купли-продажи недействительными сделками в связи со злоупотреблением ответчиками правом, поскольку обстоятельства данного спора свидетельствуют о том, что в действиях ответчиков отсутствуют признаки такого злоупотребления.

В связи с этим основания для применения в рассматриваемом споре ст. Хочется отметить явную прогрессивную направленность ВАС РФ в борьбе с недобросовестными покупателями, злоупотребляющими своим правом приобрести имущество продавца по бросовой цене, разорив его по существу, прекратив его деятельность, доведя до банкротства.

В то же время ВАС РФ смог предотвратить придание своей позиции чрезмерно широкого толкования, которое позволило бы недобросовестным лицам заняться корпоративным шантажом: под предлогом борьбы за имущество предприятия оспаривать сделки, заключенные на якобы невыгодных для предприятия условиях.

Остается открытым вопрос о том, насколько должна быть существенной разница между продажной стоимостью продаваемого имущества и его рыночной действительной стоимостью.

В деле, которое описано в последнем примере, ситуация была иной. Миноритарий, никогда не получавший дивидендов от акционерного общества, требовал возвратить в собственность последнего десятки миллиардов полученных от реализации помещения рублей. И это в условиях финансового кризиса. При этом истец не доказал, что деятельность общества была затруднена или стала невозможной в связи с совершенными сделками, а обществу причинен убыток.

Собственных же прав на отчужденное имущество акционер не имеет. Согласно ст. Таким образом, в подобных ситуациях злоупотребление правом может иметь место как со стороны участников договора купли-продажи, так и со стороны истца, оспаривающего сделку. Остается надеяться, что арбитражные суды будут осторожно подходить к вопросу применения ст. Необходимо соблюдать баланс между принципами свободы договора и недопустимости совершать действия намеренно в ущерб другим лицам.

Определение рыночной цены советом директоров Определив, что цена сделки составляет 25 или более процентов балансовой стоимости активов, генеральный директор общества должен обратиться в совет директоров за одобрением крупной сделки. Что означает такая формулировка? Ранее существовало жесткое требование о том, что цена сделки, в совершении которой имеется заинтересованность, не может быть ниже рыночной стоимости; теперь же такого требования нет.

Также вызывает удивление тот факт, что привлечение независимого оценщика при совершении сделок не обязательно. Следовательно, определение советом директоров цены сделки ниже рыночной стоимости не может в настоящее время рассматриваться однозначно как нарушение закона.

При этом решение совета директоров об одобрении крупной сделки может быть оспорено акционером участником общества. С учетом приведенной выше формулировки ст. По мнению автора, при оценке обстоятельств, связанных с занижением цены, установленной советом директоров, по сравнению с рыночной ценой, следует принимать во внимание, какие неблагоприятные последствия это повлекло для общества. Может оказаться, что совершение сделки по цене, установленной советом директоров, было разумным решением с учетом сложившейся ситуации.

Критерии крупных сделок не дают достаточных гарантий защиты прав участников ООО и акционеров Решая вопрос об отнесении сделки к крупной, суд будет сопоставлять стоимость предмета сделки с балансовой стоимостью активов.

Если речь идет об отчуждении имущества, то с активами будет сопоставляться не рыночная стоимость объекта, а стоимость, определенная по правилам бухгалтерского учета п.

Получается довольно печальная ситуация. Мало того, что в расчет не принимается рыночная стоимость имущества, так в довершение ко всему из баланса нельзя даже вычесть долги общества. В результате, чтобы искусственно раздуть баланс и совершить сделку, которая формально не будет считаться крупной, руководству организации достаточно набрать кредитов и выдать займы.

Ситуацию может исправить только ВАС РФ, если пересмотрит свое разъяснение и укажет, что в расчет следует брать только чистые активы общества. Однако до сих пор этого не произошло. Но если наличие права является объективным фактом, достаточно понятным и однозначным, то с доказыванием недобросовестных намерений стороны сделки причинить вред другому лицу в судебной практике возникают трудности.

Определить конкретные критерии, позволяющие квалифицировать действия стороны как недобросовестные, вряд ли возможно. Как следует из названного информационного письма, в каждом случае суд должен самым тщательным образом анализировать конкретные обстоятельства по делу с точки зрения фактических отношений между сторонами для выяснения действительной воли сторон. Основным критерием, по которому ВАС РФ оценивает наличие злоупотребления правом, судя по приведенным в информационном письме примерам из практики, являются негативные последствия для одной из сторон, имеющие причинно-следственную связь со сделкой.

При этом в соответствии с п. Универсальным советом для обеих сторон спора в данном случае может быть внимание к деталям. Доказывать наступление негативных последствий в результате совершенной сделки, а также истинные намерения сторон зачастую приходится косвенными доказательствами, перепиской и документами, не имеющими непосредственного отношения к оспариваемой сделке.

Не прочитано. Октябрь года. Корпоративные споры. Добровольский Владислав Иванович , судья Арбитражного суда г. Москвы в отставке, кандидат юридических наук.

Оспаривание сделок с ценой ниже рыночной

Продолжая публикации по некоторым вопросам, связанным с отдельными аспектами банкротства, остановлюсь на теме признания недействительными сделок с неравноценным встречным предоставлением. На самом деле многие даже не подозревают, что купив что-либо по цене ниже рынка, они могут легко оказаться в орбите процедуры банкротства продавца в качестве ответчика по заявлению финансового или конкурсного управляющего о признании такой сделки недействительной.

Здесь я попытаюсь рассказать, как можно защищаться от оспаривания подобных сделок, а также, что делать, чтобы, заключив сделку, шанс её оспаривания по данному основанию был бы минимален.

В общем, таких оснований три: заключение сделки с целью причинения вреда кредиторам ч. Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и или иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и или иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки подозрительная сделка.

Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Несмотря на простоту формулировки, как будет видно далее, иногда суды допускают ошибки. Для формирования правильной и убедительной правовой позиции при защите от требования о признании сделки по данному основанию недействительной необходимо все же подробно разобрать все признаки порочности такого вида сделок.

Первое, что бросается в глаза, это отсутствие требования знания контрагентом должника того обстоятельства, что должник неплатежеспособен. Иначе говоря, самого по себе объективного факта неравноценности встречного исполнения достаточно, чтобы удовлетворить требование об оспаривании сделки.

Так, в п. Таким образом, следует помнить, что занижение стоимости приобретаемого имущества в договорах или его покупка по явно заниженной стоимости всегда содержит риск признания таких сделок недействительными в случае банкротства продавца. Следующим важным моментом являются признаки неравноценности. Подчеркну, что здесь следует понимать, что анализируемая норма не говорит просто о несоответствии цены сделки рыночной цене, а необходимо исследовать стоимость предоставления именно в сравнимых обстоятельствах с учетом условий и обстоятельств такого предоставления.

Как ни странно, как раз непонимание данного момента является причиной неправильных судебных решений. Это конечно, простительно для тех КУ и ФУ, которые, например, в апелляционной жалобе просят признать недействительным решения суда первой инстанции, но недопустимо для судей.

Если аналогичная сделка совершена за пределами этого временного промежутка, то она может быть признана недействительной уже по правилам ч. Но это уже совсем другая история. Теперь можно перейти к обзору некоторых судебных актов по оспариванию сделок по мотивам неравноценности встречного предоставления. В них как раз можно найти ответы на вопросы адекватной защиты от заявлений КУ, ФУ или кредиторов о признании таких сделок недействительными.

Данное определение, на мой взгляд, является очень важным, так как оно показывает, как можно исказить смысл существования самой нормы, что было сделано нижестоящими судами, а также, что важно выяснять для определения неравноценности встречного предоставления.

Гражданка купила у АО, которое было через некоторое время признано несостоятельным, квартиру. Квартира была оплачена с привлечением кредитных средств около 3 млн. Стороны согласовали цену квартиры в размере 3 руб. Согласно заключению, сделанному в рамках проведения судебной экспертизы по обособленному спору, рыночная цена квартиры на момент ее продажи составляла 5 руб. Разрешая спор, суды исходили из того, что оспариваемая сделка совершена в пределах одного года до возбуждения дела о банкротстве должника при неравноценном встречном исполнении со стороны покупателя, в связи с чем на основании положений ч.

В данном деле суды не учли то, что ч. Отменяя акты нижестоящих судов, ВС РФ исходил из следующего:. Из материалов дела следует, что на всем протяжении рассмотрения обособленного спора Черемисина М. Соответствующие условия о порядке оплаты содержались в п. По мнению судебной коллегии, названные факты указывают на то, что сопутствующие заключению договора обстоятельства и контекст взаимоотношений сторон, в том числе сведения об источниках 3 отыскания денежных средств на оплату квартиры, в рассматриваемом конкретном случае исключают вывод о подозрительности сделки, а также о неравноценном характере осуществленного контрагентом должника встречного предоставления.

При этом конкурсный управляющий не приводил доводы о том, что Черемисина М. Таким образом, из данного определения следует, что иногда при оценке сделки, как подозрительной, даже по мотивам неравноценности встречного предоставления имеет значение отсутствие недобросовестности контрагента должника.

Оно подлежит учету именно в связи с тем, что норма требует исследования заключения сделок в сравнимых обстоятельствах. Как Вы думаете, если продается один автомобиль обстоятельства его продажи сравнимы с продажей сразу шести автомобилей единым лотом?

Следует ли договора, совершенные в один день по продаже шести автомобилей, как шесть отдельных договоров или как продажу шести автомобилей единым лотом? Следует ли определять неравноценность встречного предоставления по каждому из таких договоров в отдельности или определять неравноценность встречного предоставления по единому лоту? Именно данная правовая проблема и рассматривалась ВС РФ. Это определение очень интересно, так как дает пищу для размышлений и хороший ориентир для любого практика, кто защищает ответчиков по подобным обособленным спорам.

По шести договорам купли-продажи от Покупатель уплатил согласованную в договорах цену и принял транспортные средства в собственность. Решением Арбитражного суда Республики Татарстан должник признан несостоятельным, в отношении него открыта процедура конкурсного производства. Обратившись в суд с заявлением о признании упомянутых договоров недействительными, конкурсный управляющий Валиев М.

Удовлетворяя заявление управляющего в части, суд апелляционной инстанции принял во внимание результаты судебной экспертизы о рыночной стоимости проданных должником транспортных средств на день их отчуждения ВС РФ счел подобный прямолинейный подход судов не соответствующим смыслу банкротного законодательства.

В частности в определении ВС РФ говорится следующее:. Судебной практикой выработаны определенные критерии, применяемые для квалификации сделок в качестве взаимосвязанных, к которым, в частности, относятся: преследование единой хозяйственной цели при заключении сделок, в том числе общее хозяйственное назначение проданного переданного во временное владение или пользование имущества, консолидация всего отчужденного переданного во временное владение или пользование по сделкам имущества у одного лица, непродолжительный период между совершением нескольких сделок абзац первый пункта 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от По смыслу приведенных разъяснений, взаимосвязанными могут быть признаны такие сделки, которыми опосредуется ряд хозяйственных операций, направленных на достижение одной общей генеральной экономической цели.

В рассматриваемом случае шесть договоров купли-продажи заключены в один день — Отношения оформлены типовыми документами, содержащими стандартные условия. Как видно из заключений, составленных по результатам судебной экспертизы, которые суды приняли в качестве надлежащих доказательств по делу, независимый эксперт в экономическом смысле оценил договоры купли-продажи от При таких обстоятельствах, судебная коллегия не может согласиться с выводами судов о невзаимосвязанности договоров, поскольку установленные ими обстоятельства свидетельствовали об обратном — о намерении покупателя добросовестность которого не была опровергнута другими участниками спора одновременно приобрести у должника несколько бывших в употреблении автомобилей и о намерении продавца реализовать ряд автомашин так, как если бы они составляли единый лот.

С учетом изложенного, договоры от Пункт 1 статьи При этом в части, касающейся согласования договорной цены, неравноценность имеет место в тех случаях, когда эта цена существенно отличается от рыночной. Судами установлено, что разница между общей договорной ценой шести взаимосвязанных сделок 3 рублей и совокупной рыночной стоимостью отчужденных но ним транспортных средств 4 рубля составила 15,5 процента.

Такое расхождение не является существенным, а значит, его наличие не является достаточным основанием для признания взаимосвязанных сделок недействительными на основании пункта 1 статьи Следовательно, требования конкурсного управляющего о признании недействительными договоров купли-продажи от Думаю, что эти два определения можно назвать базисными в практике по оспариванию сделок по мотивам неравноценности встречного предоставления.

Еще одним моментом, который имеет значение для разрешения рассматриваемой категории споров, заключается в понятии существенности отличия цены от той, по которой заключаются аналогичные сделки. Понятие существенности дает судам определенную степень усмотрения. Посмотрим теперь на то, что имеет значение для определения рыночной цены для целей определения неравноценности, а также, как оценивать существенность отклонения цены.

Данное определение имеет отношение к вопросу оценки судами заключения экспертов. Суд не всегда связан заключением экспертизы, особенно если они находятся в противоречии с иными доказательствами. Именно такую ситуацию рассматривал ВС РФ в данном деле, так как по оценке экспертов рыночная стоимость имущества оказалась значительно ниже кадастровой, а также цены приобретения имущества..

Ходатайствуя о проведении повторной экспертизы, конкурсный управляющий ссылался на то, что выводы эксперта не согласуются с кадастровой стоимостью спорного имущества 16 ,75 руб. При этом обращал внимание на цену 19 руб. Кадастровая и рыночная стоимости объектов взаимосвязаны. Кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной методом ее определения массовым характером. Установление рыночной стоимости, полученной в 3 результате индивидуальной оценки объекта, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от В рассматриваемом случае определенная экспертом рыночная стоимость спорного имущества, оказавшаяся значительно ниже его кадастровой стоимости и цены приобретения, принята судом без выяснения указанных обстоятельств и обоснования причин столь существенной разницы.

Заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами. По результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства части 4, 5, 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Признавая результаты судебной экспертизы достоверными, суд апелляционной инстанции не указал, какие индивидуальные особенности зданий, не учтенные при проведении оценки массовым методом в ходе государственной кадастровой оценки, привели к значительному завышению кадастровой стоимости по отношению к рыночной цене, не сослался на какие-либо ошибки, допущенные при проведении кадастровой оценки земельных участков в том числе, на недостоверность сведений о недвижимости, использованных при кадастровой оценке.

Вопрос соотношения цены приобретения спорного имущества, его кадастровой стоимости со стоимостью, определенной по результатам экспертизы, судом вообще не исследовался. Данное определение, кстати, может быть очень полезно и тем, кто защищает ответчиков по таким спорам. Например, по ангажированному заключению экспертов стоимость имущества может оказаться существенно выше кадастровой, но тогда уже встает вопрос обоснованности заключения эксперта и т. Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от Здесь я кратко дам минимальные рекомендации, как покупать имущество, чтобы сделка не была оспорена.

Конечно же, не существует никаких универсальных рецептов. Из своей практики могу сказать, что в подобные судебные споры может попасть любой добросовестный покупатель просто потому, что он не принял никаких мер предосторожности, которые, на самом деле, индивидуальны для каждого случая.

То же можно сказать и о защите от заявлений КУ. Необходимо кропотливо анализировать фактическую ситуацию, хорошо понимать практику применения соответствующих норм, включать смекалку и тогда можно находить правильные решения, если таковые существуют. Да 36 Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов.

При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем Яндекс, Google и т. Уважаемый Станислав Всеволодович, познавательная публикация о банкротстве и неравноценном встречном предоставлении. Что касается сроков признания сделок недействительными при банкротстве, то в данном случае следует ещё обращать внимание на то обстоятельство, были ли более ранние попытки признать банкротом и каковы были их результаты в своё время на Праворубе публиковал судебную практику о споре с арбитражным управляющим.

Уважаемый Станислав Всеволодович, спасибо за интерес. Публикация написана на основании личного опыта защиты ответчиков по обособленным спорам.

Конечно, она не претендует на абсолютную полноту, но объять необъятное и невозможно. Уважаемый Станислав Всеволодович, отличная статья! Мне как адвокату занимающемуся банкротством физических лиц она будет очень полезна. Сам неоднократно представлял интересы ответчика по заявлению финансового управляющего о признании сделки недействительной.

К счастью, пока удается отбиваться от притязаний. Правда, по основанию неравноценности еще не было… Еще раз спасибо за публикацию! Уважаемый Станислав Всеволодович, и вот тут то Ваша публикация мне пригодится! Уважаемый Николай Федорович, буду рад, если поможет. Я на самом деле пишу публикации по банкротству и с той целью, что сам для себя быстро нахожу базисную судебную практику.

Продолжая публикации по некоторым вопросам, связанным с отдельными аспектами банкротства, остановлюсь на теме признания недействительными сделок с неравноценным встречным предоставлением. На самом деле многие даже не подозревают, что купив что-либо по цене ниже рынка, они могут легко оказаться в орбите процедуры банкротства продавца в качестве ответчика по заявлению финансового или конкурсного управляющего о признании такой сделки недействительной.

Оказалось, на приобретенные год назад физическим лицом у юридического лица ООО объекты недвижимости: земельный участок и расположенные на нем нежилые строения наложено обрменение ввиде обеспечительных мер в рамках процедуры банкротства.

В своем заявлении о наложении обеспечительных мер на обьекты недвижимсоти, временный управляющий ссылается на подозрительность заключенного договора купли-продажи ввиду заниженной стоимости объектов недвижимости. В последствии, уже в других стадиях банкротства в судебном порядке будет рассматриваться вопрос о действительности данной сделки. Согласно, Статья Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

В нашем случае обьекты недвижимости были приобретены в марте г. Приобретенные обьекты недвижимости по сути не имеют ценности, они находятся почти в разрушенном сосотянии, но земельный участок занижен в половину от стоимости, котрую указывает временный управляющий в своем заявлении.

Сторона сделки, которая заявила о ее недействительности ничтожности, оспоримости и о применении последствий недействительности сделки требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т. Сторона сделки, из поведения которой явствует воля сохранить силу оспоримой сделки, не вправе оспаривать эту сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать, когда проявляла волю на сохранение сделки пункт 2 статьи ГК РФ.

Говоря простым языком, сторона знала, что подписывает договор по иной цене и изъявила волю на его дальнейшее исполнение т. При установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила. Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.

Факты уклонения гражданина или юридического лица от уплаты налогов, нарушения им положений налогового законодательства не подлежат доказыванию, исследованию и оценке судом в гражданско-правовом споре о признании сделки недействительной, так как данные обстоятельства не входят в предмет доказывания по такому спору, а подлежат установлению при рассмотрении налогового спора с учетом норм налогового законодательства. Может есть реальные ситуации, буду признательна за комментарии. Портал функционирует при финансовой поддержке Федерального агентства по печати и массовым коммуникациям.

Чтобы совершить покупку, вам надо авторизоваться или зарегистрироваться. Чтобы оставить комментарий на www. Please note that this is beta English version.

Some pages may not be translated. If you experience difficulties, please contact our administrator: moderator igzakon. We will be happy to assist. Пожалуйста, скопируйте нижеприведённую ссылку в вашу программу для чтения РСС-лент. Блоги Журналы Мероприятия Вакансии. Подписаться на: все блоги и обсуждения; все материалы с главной страницы; новые Блоги; новые Обсуждения; Новые видео;. Законодательство Экономика Общество Политика Судоустройство.

Право и жизнь События и комментарии Обзор литературы Досуг юристов Юридический юмор Обзор диссертаций. Отрасли права Административное право и процесс Арбитражный и гражданский процесс Гражданское право Конституционное право Международное право Налоговое и финансовое право Семейное и жилищное право Теория и история государства и права Трудовое право и право социального обеспечения Уголовное право и процесс, исполнение наказаний.

Алена Агафонова. Может есть реальные ситуации, буду признательна за комментарии P. Право недвижимости. Основные проблемы и пути их решения Онлайн курс Бевзенко Р. Комплексное повышение квалификации юристов Сарбаш, А. Карапетов, Р. Бевзенко, А. Защита персональных данных по GDPR августа Экспресс-курс от сертифицированного профессионала в режиме онлайн.

Комментарии Константин Дождев Пятигорск Директор. Какова разница между кадастровой стоимостью отчуждённого имущества и стоимостью указанной в договоре купле продажи? Кадастровая стоимость примерно 14 млн. Столь сомнительные договора потом обрастают дополнительными - дополнениями Вполне возможно, что в период разбирательства сторонами будет представлено доп-соглашение, расписка, кассовый ордер, запись в приходах и расходах, где покупателем было внесено ещё по крайней мере 11 миллионов за имущество Спасибо за комментарий.

Дмитрий Степанов Краснодар Частная практика. Тогда нет никакой притворности. Притворность имела бы место, если цена актива была бы отражена в договоре-документе как " тыс.

Вот в этом случае сделка на 3 млн. Последствия же Вашего случая отражены ниже Игорем Ястржембским. Притворность договора, собственно, и подразумевает не рядовую недействительность, а некое разъединение на прикрывающий недействительный и прикрываемый действительный договор. Применительно к Вашему примеру ВС РФ и отметил "суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила". Поэтому недействительна именно притворная прикрывающая , а прикрываемая сделка вполне себе действительна ведь установлено, что стороны выразили волю именно на совершение прикрываемой, а недопустимость удвоения воли и есть причина ничтожности притворных сделок.

Но это всё именно относительно притворности. Если имущество, которое стоит 10 млн. Стороны могли действительно иметь намерение вывести актив "за копейки".

Это не притворность. А нет возможности получить заключение оценщика о рыночной стоимости? Ни для кого не секрет, что в таких заключениях частенько фигурируют суммы, на порядок меньшие, чем указанная в кадастре стоимость. Я бы первым делом этот вопрос проработала. Да, первым делом я это и сделаю- Экспертиза будет. Но сами понимаете, суд может назначить судебную экспертизу и вот тут уже исход неизвестен.

Анастасия Рахманова Москва. Указанный пункт пленума применим, если фактически покупатель заплатил бы рыночную цену, а в договоре стороны указали меньше. Игорь Ястржембский Частная практика. Ваша сделка будет со свистом развернута по банкротным основаниям. Причем даже не по п. Антон Волков Частная практика.

Спешу Вас "обрадовать" таким кейсом, который имел место быть тоже в деле о банкротстве: в "опасный" добанкротный период должник приобретает объект недвижимого имущества за 2 рубля и в течение короткого временного отрезка обусловимся одним месяцем продает его за те же 2 рубля физ.

Status quo должника по отношению к иным кредиторам, вроде как, не нарушен сколько потратил за приобретение имущества, столько и выручил. Но иного мнения оказались конкурсный кредитор, АУ и, главное В рамках дела о банкротстве оспаривалась эта сделка, основным доводом для чего со стороны АУ был - занижение цены относительно рыночной, установленной экспертным путем.

Изящно за реестр был выкинут и физик - покупатель. За исключением формальных недочетов вполне нормальное определение. Недочеты такие: не учтена позиция ВАС РФ по делу "Русское поле 1" и, вообще говоря, при установлении недобросовестности кредитора он должен быть выкинут за реестр по п.

В общем, если бы кредитор оспорил это определение, у него был бы шанс попасть в реестр по п. Да, формально выкинут не был, но фактически оказалось так Спасибо за комментарий и ссылку. Определение АС от Олег Зайков. Обратите внимание, что в этом постановлении речь идет о сторонах сделки и случаях, когда одна из сторон заявляет о недействительности.

Арбитражный управляющий стороной сделки не является и по главе III. Эти разъяснения не о таких случаях. По факту у вас реально будет спор о рыночной цене. При этом, если управляющий не очевидный дурачок, он принесет в суд свою оценку, а не просто сошлется на разницу договорной цены и кадастровой стоимости. Ольга Эппель. Комментарий скрыт автором или модератором. Сергей Тверской. Или это будет новая тема? Если убрать арбитражного и банкротство, а в в нормальном обороте с иском выходят участники?

Хотелось бы услышать что-нибудь, мне поговорить не с кем. Алексей Иванов. Сергей, Вы решили свой вопрос? Оставить комментарий. Чтобы оставить комментарий, вам надо авторизоваться.

Текст комментария будет сохранен. Если вы еще не зарегистрированы на Закон. Пользователи Юристы Студенты Организации.

Сделки купли-продажи имущества по явно заниженной цене: злоупотребление правом или дарение?

В судебной практике достаточно распространены споры, связанные с оспариванием договоров купли-продажи имущества в связи с занижением, в том числе явным, его стоимости по сравнению со сложившимся рыночным уровнем цен на аналогичные объекты. Соответствующие требования заявляются, как правило, акционерами участниками или новым руководством организации-продавца, полагающими, что их права и законные интересы ущемлены отчуждением имущества на невыгодных условиях. Вместе с тем у судов отсутствует однозначный подход по вопросу оценки договоров с заниженной стоимостью.

Оказалось, на приобретенные год назад физическим лицом у юридического лица ООО объекты недвижимости: земельный участок и расположенные на нем нежилые строения наложено обрменение ввиде обеспечительных мер в рамках процедуры банкротства. В своем заявлении о наложении обеспечительных мер на обьекты недвижимсоти, временный управляющий ссылается на подозрительность заключенного договора купли-продажи ввиду заниженной стоимости объектов недвижимости. В последствии, уже в других стадиях банкротства в судебном порядке будет рассматриваться вопрос о действительности данной сделки. Согласно, Статья Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств. В нашем случае обьекты недвижимости были приобретены в марте г.

An error occurred.

Получать ответы на свои комментарии. Москва, Земляной Вал, д. Join Now. Сделки купли-продажи имущества по явно заниженной цене: злоупотребление правом или дарение? Главная Статьи Договорное право, сделки.

Признание договора купли-продажи недвижимости недействительным в связи заниженной стоимостью предмета договора. — Вчера было получено уведомление о проведенной государственной регистрации ограничения (обремения) права от Управления Федеральной службы государственной регистрации.  мое мнение: цена сделки - это волеизъявление сторон. крупность сделки - соотношение с чистыми активами по балансу. если нет банкротства - спорно в отношении прав участников. Хотелось бы услышать что-нибудь, мне поговорить не с кем)). Комментарий скрыт автором или модератором.

Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца. Обзор документа.

Можно ли оспорить договор купли-продажи?

На рынке недвижимости нередки случаи, когда продавец просит покупателя прописать в договоре сумму, которая меньше реальной цены объекта недвижимости. Самая частая причина — желание снизить налогооблагаемую базу подробнее об этом ниже. И на первый взгляд в этой ситуации нет ничего экстраординарного, но по факту, во-первых, это незаконно, а, во-вторых, скрывает ряд рисков для каждой из сторон сделки.

Сделка по заниженной цене

Если вы хотите знать, как не встрять на оспаривание договора купли-продажи ДКП из-за объявившихся наследников, обделенных несовершеннолетних или просто мошенников — закрывайте статью и гуглите дальше. Здесь вам делать нечего. Эта статья о том, как ДКП оспаривают кредиторы, которые охотятся за имуществом должника. И собственно, как этого избежать.

.

.

.

.

Комментарии 3
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Фома

    Давайте скинемся всей страной по 2г.50к. и закажем всю эту шайку оптом.

  2. zhongcrisexset

    Каким образом инспектор нарушит конструктивную целостность т/с в ходе досмотра, если сдвинет ящик или откроет бардачок?ящик вообще в конструкцию не входит. Ст. 27.9 КоАП РФ. Как по мне, вы навязываете людям,зрителям, свою юридич. Точку зрения когда сами в ней не разобрались. Считаю вы не правы.

  3. Онуфрий

    Сейчас буду нецензурно браниться: ну юрист и не знает, что митинги носят уведомительный характер и разрешений (санкций не требуют, а следовательно не бывает (не)санцкионированных митингов, а только согласованные!

© 2018-2021 ferma-gorki.ru